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法国最具房产升值潜力城市排行快收好这份高性价比投资指南!

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目前,房地产是法国人最喜爱的投资方式之一,房产的升值潜力与所在城市发展息息相关。究竟哪些城市的房产升值潜力最大?在下文公布的调查结果中,分别为:蒙彼利埃、南特、雷恩、图尔、图卢兹、昂热、尼斯、马赛、里昂和波尔多。

近日,法国《费加罗报》与新房信息搜索网站Explorimmoneuf合作评选出房产最具升值潜力城市。排名参考了多项经济指标,如人口增长、就业情况、大学生租房需求等,并结合目前新房、旧房成交价、房屋出租价等房产指标,对法国最主要的30个城市进行综合排名。

最终,蒙彼利埃成为法国最具房产投资潜力城市,南特与雷恩紧随其后。曾几度跻身前三甲的城市波尔多,此次却遭遇滑铁卢,排名跌到了第十名。据公证处数据,波尔多近两年来,房价增长了近25%,蒙彼利埃一大排名因此其上升趋势逐渐放缓。

此外,昂热首次跻身前十,排名第六,这主要归功于其尚处于低位的房价(旧房平均成交价仅1800€/m²),同时昂热还拥有众多城市治理项目,值得加以关注。此次最具房产投资潜力城市前十名分别为:蒙彼利埃、南特、雷恩、图尔、图卢兹、昂热、尼斯、马赛、里昂和波尔多。

蒙彼利埃地处法国南部,位于西班牙与意大利之间,其优越的地理位置每年吸引上万大学生与职员来此开启新的生活。对蒙彼利埃建设发展而言,最大的挑战就是与日俱增的人口(每年新增居民约6200人)。

根据公证处数据,蒙彼利埃近一年来的旧房成交均价是2550 €/m²,年增长率为2%;新房成交均价是4180 €/m²,年增长率为1.9%。据埃罗省(Hérault)法国不动产联合会(FNAIM)主席Norbert Bachevalier介绍,“有三分之一的投资者来自大巴黎地区。”

位于城市东南部的Port-Marianne街区是蒙彼利埃最具吸引力的房产投资区域之一,大量商务楼、商业中心、配套公共设施以及近2000套住房正在建设中或已交付。在新市政府南边的一套3室公寓售价达24万欧元,月租约1100欧元,毛租金回报率5%左右。

蒙彼利埃市中心800公顷面积的Grand Cœur城市发展计划也起到刺激旧房市场的作用。在喜剧广场(place de la comédie)附近,一套4居室的房屋售价可达27万欧元,月租金约1100欧元。Norbert Bachevalier主席介绍说,“随着Saint-Roch火车站新区建设项目启动,火车站至剧院区域变得炙手可热。”由于大学生都倾向于在城市南边合租房子,因此城市北边单间公寓价格较低(约在5.5万至6万之间),月租金在450-500欧元之间。

离2018年7月新建成的法国南部蒙彼利埃火车站(gare de Montpellier Sud de France)不远的共和城市化发展区(ZAC République)与Cambacérès区预计将于未来两年建成2500套公寓房,以及配套学校和商务楼。此外,这里将致力于打造高科区,预计将吸引五百家初创公司入驻。目前,蒙彼利埃已拥有约7500名研究员、7万名大学生。

被誉为日本新生代最有才华的建筑师之一的藤本壮介(Sou Fujimoto)与法国设计工作室 Manal Rachdi OXO 以及 Nicolas Laisne Architects合作设计的公寓楼 “白树(LArbre Blanc)”将成为蒙彼利埃创新与活力的标识。房地产促销商联合会奥克西塔尼-地中海大区(FPI Occitanie-Méditerranée)主席认为,“对投资者来说,这一公寓楼带来的不仅是地段优势,其独一无二、极富冲击力的建筑本身也将带来附加价值。”

南特以其大西洋沿岸显要地理位置和充满活力的经济、人口发展获得房产投资升值潜力第二名。

据法国国家经济统计局(Insee)预计,到了2030年,南特市人口将比目前增长10万人,这将为房产市场带来显著影响。南特公证员Grégoire Mitry表示,“城市积极的经济活力吸引越来越多的房产市场投资者前来。”

南特旧房成交价在过去一年平均增长6.1%,单间公寓房的平均月租达到16.1 €/m²。Grégoire Mitry介绍说,“最受欢迎的地段是市中心及周围地区。市中心房屋的毛租金回报率达到4-5%。”

在南特,Hauts-Pavés、Saint-Félix和Saint-Pasquier街区最受学生欢迎,这些区域前往各大学城都交通方便。在这里投资单间公寓或2居室公寓毛租金回报率可达到5%。Procé、Canclaux和Mellinet区域比较受年轻夫妇欢迎。一间35 m²的2居室公寓大约9万欧元,转租出去月租大约在450欧元左右,毛租金回报率达6%。

在新房方面,如果要寻求高回报率,不妨考虑一些郊区新项目。房地产促销商联合会卢瓦河-大西洋大区(FPI Loire-Atlantique)主席Alain Riguidel认为,“可以考虑位于南特北部的Orvault、Saint-Herblain和Sainte-Luce市以及位于南特南部的Rezé市,这些市公共设施和交通都较为便利。”

南特拥有众多大型公共建设项目。最受瞩目的便是将于2030年完成的南特Euronantes火车站新区改建项目,届时将设有60万平方米的商务办公区。Euronantes由法国建筑师Rudy Ricciotti操刀设计,预计到了2030年火车站年客流量将达到2500万,比目前多两倍。2026年,位于南特市中心的南特岛(île de Nantes)将迎来南特医学院附属医院(CHU de Nantes)新校区。

在Saint-Félix内港还将计划建造人造沙滩和游泳池。此外,预计于2022年建成的YelloPark体育场能容纳4万观众席,将成为2023年橄榄球世界杯比赛场地以及2024年奥运会部分比赛场地。南特市中心在未来15年也将彻底得到改造。这些建设项目都将成为投资王牌。公证人Grégoire Mitry认为,“伴随着这些建设项目的将会是房产市场的兴旺。房屋成交周期在不断缩短。”南特目前年增新房达6000套,以回应不断增长的需求。

城市中随处可见的建筑工地告诉人们,雷恩正在全力转型中。城市翻新项目涉及众多区域。首先是巴黎-雷恩高铁线路的开通(LGV),使巴黎到雷恩只需1小时25分钟。

接着是雷恩新火车站,法国国营铁路SNCF预计,到了2020年火车站日均客流量可达12.8 万人次。火车站所在 EuroRennes街区将成为连接雷恩老城和新城的纽带。此外,到2020年,雷恩将迎来第二条地铁,再加上即将不断涌现的新街区,这座三分之一人口低于30岁的年轻之城将散发新光芒。

雷恩各项经济指标都很稳定(包括就业、人口和大学生数量),因此房产各项指数都获得良好的成绩。根据公证处数据,雷恩旧房成交价以年增长率1.9%的速度稳步上升,达到平均2400 €/m²水平。据法国房租观察所(CLAMEUR),雷恩一套单间公寓月租金平均为15.7 €/m²,由于拥有大量大学生,因此很少存在找不到租客的情况。

雷恩新房的价格则趋于稳定,上一年平均成交价为3800 €/m²。2017年,雷恩以市区1580套房屋、郊区1210套房屋的成交量成为法国房产市场最具活力的地区之一,占到2017年布列塔尼地区登记的房屋成交记录数量的一半以上。房地产促销商联合会布列塔尼地区(FPI Bretagne)主席认为,“雷恩的房产市场具有很好的上升势头。租金回报率在3-3.5%之间。新房和旧房的价格也在合理范围内。雷恩郊区的租金回报率更高一些。”新的高铁线路的开通也增强了投资者信心。公证人Geoffroy Emonnet表示:“虽然有意愿购房者在增加,但雷恩的房价相对比较稳定。

不过,雷恩城市各街区价格差异较大。火车站附近街区需求最大。紧挨雷恩市的周边城市也同样受惠于雷恩的发展。特别是雷恩北部、拥有连接雷恩与圣马洛交通干线的Saint-Grégoire市拥有许多带花园的别墅,很受投资者欢迎。”

图尔之所以能位列第四,与其优越的地理位置息息相关。地处法国最大旅游景区卢瓦尔河谷中心,使得图尔一直吸引着投资者的目光。

人口近一年增长率为1.06%,就业率增长0.5%,大学生数量增长3.4%,虽然拥有这些积极信号,但图尔的房价尚处于低位,近一年旧房平均成交价为2100 €/m2,新房平均成交价为3280 €/m2。

图尔每年预计建造1100-1200套住房,大多都能享受PINEL法减税优惠。图尔市内位于卢瓦尔河北部的地区将成为新房开发重点区域。就在今年6月,图尔市政府公布了Sainte-Radegonde街区占地12公顷的新区建设项目。目前,这一街区还是一片乡村风貌,市政府决定保留这一环境,在这里建造一座占地3公顷的公园,新的住宅楼将围绕公园而建。第一期工程预计将于2019年第二季度开工。

图尔市政府认为,在接下来的十年,由于法国沿海地区住房市场紧绷,市场将重新回归内陆城市,而图尔将成为受益者。目前已有越来越多的来自法国东南部的老人选择在图尔市养老。

对于投资者来说,位于图尔市中心、适合出租给大学生的单间公寓或将带来较高的回报率。

如果说美景、乡村、大海是人们度假不可或缺的重要元素,那在距离巴黎火车行程不足两小时的地方投资一套度假房,则可以随时在周末享受乡村甚至大海的美景,随时迎接假期到来。在这些地区,哪里的度假房性价比最高?近日法国《回声报》对各地区度假房投资做了盘点。

虽然具体情况较为繁杂,但总的来说,西部地区要比东部地区贵;越靠近巴黎房价越高。比如诺曼底地区一些距离巴黎两小时的城市(如Deauville市、Honfleur市)的房价比距离巴黎仅一小时但位于北部的城市(如Compiègne市、Chantilly市)要贵两倍多。而有些靠近森林、自然公园或大海的地区,房价也会比其他地区高出一倍甚至两倍。
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法国房产中介公司Guy Hoquet lImmobilier总经理Fabrice Abraham观察道:“离巴黎火车距离一小时的风景优美的地区最受大巴黎地区居民喜爱,如Eure河谷(vallée de lEure)。再远一些的话,法国诺曼底地区西海岸度假房需求最高。巴黎南边,枫丹白露及其周边地区,如Barbizon市或Bourron-Marlotte市都很受欢迎,这些地方距离巴黎都不足一小时行程。巴黎西边,紧挨Rambouillet森林的小镇也具有很大的吸引力。”

距离巴黎不足两小时地区,房价最高的绝非诺曼底沿海地区莫属,如Deauville市、Houlgate市、Cabourg市、Trouville市和Honfleur市。除了滨海这一优势,这些城市本身的文化艺术气息以及与印象派千丝万缕的联系也对房价的抬升起到推波助澜的作用。据最佳房地产经纪人网站(数据,在Deauville市一栋别墅的售价达到4500€-6000€/㎡,Honfleur市约在2500€-3500€/㎡。

除此之外,诺曼底地区最受投资者欢迎的则是著名的诺曼底博卡吉地区(bocage normand)。这里的田园风光很有特色,在当地被称为bocage,即每座农田均由小树林划分,通常村庄建在树林旁边。一年四季常绿的农田风景如画,非常适合周末放松心情。诺曼底博卡吉地区Calvados省的一些小镇(如Lisieux镇和Livarot镇),房价约在1500€-2500€/㎡。同样是在诺曼底地区,Eure省Brionne市一栋18世纪的庄园,住房面积170㎡、占地面积4150㎡,目前通过Mercure房产中介挂出的售价为36.9万欧元。

总的来说,诺曼底地区Orne省的房价较低,据最佳房地产经纪人网站(数据,一栋别墅售价约在1500€-1800€/㎡。高性价比使得位于Orne省的Perche地区自然公园周边市镇尤其受到大巴黎市民青睐。位于Orne省的Longny-au-Perche小镇,一栋面积75㎡的别墅加上6000㎡土地售价18.25万欧元。位于同一小镇另一处71㎡别墅加上500㎡独立花园,最终成交价为8.18万欧元。

不过诺曼底地区最大的不便就是周末高峰时段A13公路会变得极其拥堵,这可能会使度假的心情大打折扣。

除了诺曼底地区,其他一些最受欢迎的度假房购置点主要具备以下三大条件:距离巴黎路程一小时以内;临近大型森林;靠近历史文化名城。因此,巴黎南部枫丹白露森林地区或者巴黎西南边的Rambouillet市和Haute Vallée de Chevreuse地区自然公园附近是理想地点。而巴黎西南边Vexin Français地区自然公园与印象派摇篮Giverny小镇,以及被评选为法国最美小镇的La Roche Guyon镇、梵高小镇Auvers-sur-Oise也都是近年来炙手可热的度假房购置区。

如果放宽距离要求,延伸至离巴黎两小时路程,奥尔良市、Sarthe省、Touraine省西部也都比较受欢迎。“拥有丰富建筑遗产的卢瓦尔河畔Gien镇、Blois镇与图尔市之间的卢瓦尔河谷地区、遍布森林的Sarthe省成为距离巴黎两小时路程最优美的度假之地”,法国房产公司Groupe Mercure经理Olivier de Chabot介绍道。同时,他也提醒道,“房价方面,Touraine省是重要的旅游胜地,因此房价也相对较高。”比如,近日成交的一套位于Laval市和勒芒市之间的住房面积240㎡、花园面积3000㎡的庄园,成交价为26万欧元。

如果预算有限,想要淘到经济实惠的度假房,法国房产公司Groupe Mercure经理Olivier de Chabot建议可以考虑在原Picardie大区东部和东北部地区、Orne省和Mayenne省北部“寻宝”。如一套位于Aisne省Marle镇住房面积400 m²、占地面积3000 m²的别墅售价24.9万欧元。Mayenne省北部Montaudin镇一套住房面积181 m²、占地面积1公顷的别墅售价33万欧元。

从西部大西洋沿岸到南边地中海蔚蓝海岸线,去年一年法国的滨海城市房价都在上涨。据《回声报》报道,2017年4月1日至2018年3月31日,法国滨海城市无论旧房还是新房的房价中位数都有所上扬。一些旅游城市旧房成交价中位数超过了3000€/㎡,Arcachon市、 Roquebrune-Saint-Martin市和Bandol市等热门城市甚至超过了5000€/㎡。

滨海城市中,离波尔多不远的Lège-Cap-Ferret 市以2017年4月1日至2018年3月31日旧房成交价中位数67.5万欧元的价格位列榜首,成为法国房价最高的滨海城市。城市位于大西洋和Arcachon湾之间的半岛上,海岸线悠长迷人,连闻名遐迩的欧洲王室成员渡假疗养胜地Biarritz市也甘拜下风。Biarritz市以58.37万欧元的中位数价格名列第二。第三名则是位于著名的蔚蓝海岸线上的Antibes市,其旧房成交价中位数为55.9万欧元。接着是离戛纳不远的Saint-Raphaël市(旧房成交价中位数为47.75万欧元)以及离马赛不远的La Ciotat市(旧房成交价中位数为42.7万欧元)分别位列第四和第五。

完全不出意料,法国北部滨海城市房价最低。Boulogne-sur-Mer市以旧房成交价中位数12万欧元成为法国房价最低的滨海城市。倒数第二位的是Dieppe市,其旧房成交价中位数为13.31万欧元,接着是敦刻尔克(14.02万欧元)。值得注意的是,虽然位于布列塔尼的Crozon市以旧房成交价中位数16.67万欧元名列法国房价最低的滨海城市第五位,但其涨幅显著,去年一年上涨了9%。

据法国公证处数据,布列塔尼于2017年的房屋买卖交易量达到前所未有的水平。带来的直接结果是,2017年4月1日至2018年3月31日,布列塔尼大区公寓旧房成交价平均涨幅4.1%,别墅旧房平均涨幅1.8%。具体来说,圣马洛旧房成交价中位数上涨了14.9%,Concarneau市上涨11.8%,Plérin市上涨了12.5%。

豪宅买卖中介公司Barnes透露,法国大西洋沿岸度假房市场买卖活跃。Barnes公司表示最受富豪青睐的城市分被为La Baule市、雷岛(île de Ré)、Arcachon湾和巴斯克地区。

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